¿Por qué se realiza una Subasta de un inmueble?

Principalmente porque hay un IMPAGO de una hipoteca a una entidad Financiera

Es la manera que tienen las entidades financieras (entidades acreedoras) de recuperar las cantidades que prestaron en su día, (hipoteca).

La entidad financiera se llama acreedora y es la que pone el bien a subasta.

Las entidades acreedoras son aquellas a las que se le debe dinero: Bancos y Cajas, Ayuntamientos, Comunidad de Propietarios, Haciendas Publicas, Seguridad Social, Ayuntamientos. , etc.

Pasos importantes antes de participar en una subasta:
  1. Localizar con exactitud el bien, verlo físicamente desde fuera.
  2. Saber lugar, día y hora a la que se celebra la subasta.
  3. Saber la cantidad necesaria de Depósito ( Consignación )
  4. Acuérdese de tener el DNI o NIF en regla porque será necesario más adelante
  5. Si tiene alguna duda , consulte a cualquier responsable comercial
¿Qué diferencia hay entre Subastas / Cesiones y Adjudicados?
  • Subastas – Hay Deposito, hay puja desde un precio mínimo, se celebra en una fecha y hora determinada
  • Cesiones - Ya ha transcurrido la subasta hace unos días -No hay deposito –hay precio cierto ( lo acostumbra a poner el banco)- hay que acordar un día y hora para hacer la Cesión
  • Adjudicados - Son fincas que ya han acabado el plazo de Cesión y la propiedad es del Banco.
¿Quién puede participar en una subastas?

Cualquier persona que no tenga ningún impedimento legal y sea mayor de edad.

No pueden participar las personas directamente relacionadas con ese procedimiento, es decir, funcionarios de la Administración, tasadores, depositarios, deudores, etc.…

Sí puede participar el ejecutante o acreedor.

Para participar es necesario haber realizado la consignación (Deposito) pertinente de cada subasta.

¿ Lo que debe averiguar antes de ir a una subasta?
  1. Localizar el bien y comprobar cuál es su estado.
  2. Si se trata de un inmueble, puede ser difícil verlo por dentro, porque los propietarios normalmente no lo permiten, siempre tiene la opción de verlo por fuera y hacerse la idea.
  3. Tema de Cargas anteriores. Las cargas anteriores a la carga que se ejecuta permanecen y las posteriores desaparecen. Por tanto todas las cargas anteriores al embargo y preferentes, deberá pagarlas el comprador, por lo que es sumamente importante saber si las hay y en caso de que las haya, saber el importe exacto de las mismas para decidir si realmente le interesa comprar..
  4. Consultar el expediente original en la Administración, SIEMPRE hay que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, para comprobar las cargas actuales del inmueble.
  5. Además de las cargas debe comprobar también el estado posesorio del mismo, es decir, si tiene inquilinos, si hay usufructos, etc.…

Tener presente que es lo que se está comprando, si es:

  1. Parte indivisa: una parte de un bien que no se puede dividir, es decir, ese inmueble pertenece a más personas y usted está comprando solamente un parte de uno de los propietarios.
  2. Usufructo: es el derecho a disfrutar del bien, pero no su propiedad. Es decir, usted podrá vivir en el piso durante el tiempo que dure el usufructo, pero no podrá venderlo porque no es suyo.
  3. Nuda propiedad: es lo contrario al usufructo, Por tanto, usted sería el dueño del piso, sin embargo no podría vivir en él porque habrá una persona que tenga el usufructo y que será la que tenga derecho a vivir en él.
  4. Pleno dominio: El derecho completo del bien. Es decir, el título de propiedad y el derecho a disfrutarlo.
¿Cual es el precio de salida de la subasta?
La cantidad mínima de salida acostumbra ser el importe que pide la entidad financiera, aunque en ocasiones sale de cero. El valor final es el que resulta de la última puja al alza.
¿Qué debe tener en cuenta, para saber si la finca interesa?

El precio de la finca en el mercado y el valor por el cual Usted está dispuesto a adquirirlo (Como mínimo un 20 % o 30 % más económico).

Recuerde que si existen cargas anteriores (En Subastas o Cesiones) o preferentes debe pagarlas el comprador, por lo tanto, usted debe añadirlas al precio de salida que se marca. Por ejemplo, si un bien sale a subasta por 6.500 euros y tiene unas cargas de 10.000 euros, calcule que el bien le puede costar 16.500 euros.

Gastos que existen en Subastas y Cesión

Calcule también que además de lo que pague por el bien, deberá pagar los impuestos correspondientes:

  1. 7 % de ITP ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales )
  2. Gastos de Comunidad si están pendientes de pagar
  3. IBI , ( Impuesto de Bienes Inmuebles) si están pendientes de pagar

Cuando una subasta es “Sin tipo” significa que no hay un precio mínimo y puede empezar a pujar por la cantidad que quiera.

Depósito (Consignación) / Aval

Para poder participar en una subasta, siempre hay que dejar un depósito.

Suele oscilar entre el 20 y el 30 por ciento de la Base Judicial (Se trata de valoración Judicial y acostumbra a ser el importe que se hizo en su día para la constitución de la hipoteca)

Hacer el Depósito es obligatorio Sin él, no se puede participar.

Este depósito, dependiendo de la Administración, se ingresará en una cuenta bancaria que le indicarán, actualmente la entidad bancaria que se hacen los ingresos es el Banesto

Recibo de Ingreso se entregará en Secretaría o en la misma Mesa del juzgado donde se celebra la subasta hasta unos momentos antes del acto.

En cualquier caso le darán un justificante del depósito.

Aval el depósito puede hacerse mediante aval bancario

Si usted adjudica la subasta, deberá pagar la diferencia hasta el precio final.

De lo contrario si no se la adjudica, con el justificante le devolverán el depósito.

¿Cómo puede pujar?

Hay dos formas de pujar o licitar en una subasta:

  1. La Primera, se puede presentar un sobre cerrado con la oferta (Plica). Este sobre se entregará en Secretaría antes de la subasta. El plazo para entregarlo varía dependiendo de la Administración. El sobre de la oferta debe acompañarlo siempre con el resguardo del depósito.
  2. La Segunda, se puede licitar en persona. El día y hora de la subasta debe presentarse en el local en que se celebre, debe identificarse con la documentación necesaria (D.N.I o equivalente) y presentar el justificante del depósito. Una vez todo sea correcto y empiece la subasta, los participantes irán haciendo a viva voz sus ofertas; usted podrá aumentarlas siempre que le interese. Lógicamente la subasta se la llevará la oferta más alta.

En caso de la doble participación (Plica y viva voz), acostumbra a tener que hacerse una doble consignación .

Otros asuntos a tener en cuenta

Aconsejamos que la primera subasta a la que acuda, actué como simplemente como observador para ver cómo se desarrollan e irse familiarizando con el ambiente.

Recuerde que si no ha hecho el depósito, puede estar como espectador, pero no podrá participar en las pujas La entrada como espectador es totalmente libre.

En el momento en que se participa en una subasta significa que el participante acepta las condiciones de dicha subasta. Igualmente está aceptado todos los títulos de propiedad, el que no haya títulos o cualquier otra circunstancia,. Por eso insistimos en que es muy importante que antes de comprar una subasta, compruebe todos los datos en el expediente original y en el Registro de la Propiedad..

Recuerde que lo que acaba de leer es simplemente una guía de apoyo con unos cuantos puntos básicos, las respuestas a las preguntas que más habitualmente nos acostumbran hacer nuestros clientes.

Glosario
A
Adjudicación directa. Cuando se señala un plazo para presentar ofertas en sobres cerrados y se adjudica a la más alta. No hay pujas a viva voz.
Adjudicar. Declarar que una cosa corresponde a una persona.
Adjudicado: Acostumbra a ser un bien propiedad del banco. Finca del banco.
Adjudicatario. Persona que se ha adjudicado la subasta. El que ha ofrecido mejor precio y se la ha quedado.
Administración pública. Organización ordenada a la gestión de los servicios y la ejecución de las leyes. Conjunto de órganos encargados de cumplir esa función.
Aprobación de remate. Cuando el tribunal aprueba la adjudicación, mediante auto, a favor del mejor postor.
Aval: Certificado que sustituye al depósito (Consignación ) a la hora de participar en una subasta.
Avalúo. Tasación. Valoración dada al bien por un perito o empresa especializada.
Autos: Es el nº del expediente en el juzgado , el dato identificador de la subasta.
B
Banco: Acostumbra a ser quien insta la subasta para recuperar la cantidad dada de la hipoteca
Base Judicial: Tasación judicial, es la base de cálculo de la consignación o deposito. Acostumbra a estar incorporado en la escritura de la hipoteca de la compraventa de la finca.
Bien Adjudicado: Bien propiedad del banco una vez pasado el proceso de Subasta y Cesión
C
Cargas. Deudas y obligaciones que recaen sobre el bien.
Cargas anteriores. Cuando las cargas están inscritas como tales en el Registro de la Propiedad , antes de la que ha producido el embargo.
Cargas preferentes. Las deudas contraídas con la Administración y que por su carácter legal subsisten después de la subasta, aunque hayan sido inscritas después del embargo.
Ceder en remate. Facultad que puede tener el adjudicatario para ceder el remate a otra persona, dentro del plazo establecido, evitando así pagar dos veces los gastos de transmisión.
Cesión. Renuncia de un derecho a favor de otra persona.
Cesionario. Persona o entidad que recibe una cesión a su favor.
Comercial: Persona que informara de la finca que Usted esta interesado y le guiara para acceder a quedársela en el Juzgado.
Concurrir. Tomar parte en la subasta.
D
Depositario. Persona o entidad que tiene a su cargo el bien embargado hasta la adjudicación de la subasta.
Depósito. Tanto por ciento sobre el precio de subasta que hay que consignar antes de la misma.
Deuda: la cantidad que se le debe a la entidad finaciera.
Día hábil. De lunes a sábado, sin domingos ni festivos.
Día natural. Todos, de lunes a domingo.
E
Embargo. Retención de los bienes por mandamiento de un juez o autoridad competente, ocasionado habitualmente por deudas o multas.
Embargo Adjudicado: Finca propiedad del Banco.
Entidad financiera: Acostumbra a ser el banco que ejecuta la subastas.
Ejecutado. Deudor. Demandado. Persona o entidad que ha ocasionado la deuda y a la que se embarga.
Ejecutante. Acreedor. Persona o entidad con quien se tiene la deuda y que ha solicitado el embargo.
L
Lanzamiento. Es la toma de posesión de un bien por fuerza judicial.
Libre de tipo. Cuando no hay un precio mínimo de salida.
Licitador. Persona que acude a la subasta a licitar.
Licitar. Ofrecer un precio por una subasta
M
Mejorar al alza. Ofrecer una postura más alta. Pujar , subir el importe
N
Nuda propiedad. La que carece del usufructo. Cuando una persona tiene la nuda propiedad, significa que otra persona distinta tiene el usufructo, es decir, es propietario del bien, pero no puede disfrutarlo.v
O
Organismo. Conjunto de oficinas, dependencias o empleos que forman un cuerpo o institución.
P
Pleno dominio. Cuando se tienen todos los derechos absolutos sobre el bien o la parte del bien correspondiente.
Plica. Sobre cerrado que contiene la oferta.
Postor. Licitador
Postura. Precio que el comprador ofrece por el bien
Préstamo Personal: Una de las maneras que se puede financiar una adquisición en subasta. Posteriormente se tiene que convertir en Prestamos Hipotecario
Procedimiento. Normas que se siguen para realizar una subasta
Procurador: Persona que representa a la entidad bancaria en el momento de la subasta.
Puja. Cantidad que ofrece el licitador.
Q
Quiebra de la subasta. Cuando el rematante no hace el ingreso correspondiente y la subasta queda anulada. La persona que se adjudico la subasta no hace el pago de la cantidad pendiente.
R
Registro de la Propiedad: Lugar donde esta inscritas todas las cargas de la finca.
Remanente. Lo que sobra. Dinero que sobra después de haber pagado la deuda.
Rematante. Persona que se ha adjudicado la subasta y que debe pagar el precio final.
Remate. Resto del dinero que tiene que entregar el adjudicatario, del depósito al precio final, para formalizar la compra.
S
Subasta. Venta pública de bienes al mejor postor.
Subasta judicial. La que se celebra en los Juzgados.
Subasta pública. A la que puede asistir cualquier persona.
Subrogar. Ocupar el lugar de otro en sus derechos y obligaciones.
T
Tasación judicial: Base judicial. Es la cantidad que se usa de base para calcular la consignación.
Tipo de salida: Tipo de subasta. Valor por el que sale a subasta un bien.
Tramo. Cantidad mínima en la que se pueden ir aumentando las posturas o pujas de una a otra
U
Usufructo. Derecho a disfrutar de bienes ajenos. Cuando una persona tiene el usufructo de un inmueble, tiene derecho a vivir en él, pero no puede venderlo.
V
Vitalicio. Durante toda la vida.
Viva voz. Mano alzada. Cuando se ofrecen las posturas de forma oral o levantando la mano.